La loi Malraux existe depuis 1962. Son idée est simple : l'État encourage les particuliers à financer la restauration complète d'immeubles anciens situés dans des quartiers protégés. En échange, une partie du coût des travaux est déduite directement de leur impôt sur le revenu.
Qui peut en profiter ?
Tout contribuable qui achète un logement dans un immeuble restauré dans le cadre d'une opération Malraux, puis le met en location. Le dispositif s'adresse en priorité aux foyers fortement imposés : la réduction peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Combien peut-on économiser ?
La réduction d'impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration, et non sur le prix d'achat du logement :
- 30 % des travaux lorsque l'immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
- 22 % des travaux lorsqu'il est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.
Les travaux retenus sont plafonnés à 400 000 € sur quatre années consécutives. La réduction maximale atteint donc 120 000 € au taux de 30 %, et 88 000 € au taux de 22 %.
Si la réduction dépasse l'impôt dû une année, la part restante peut être reportée sur les trois années suivantes.
Les engagements de l'investisseur
- louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire ;
- le mettre en location dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux ;
- le louer pendant au moins 9 ans.
Les travaux doivent être autorisés au préalable et suivis par l'architecte des Bâtiments de France. Ils portent sur la restauration complète de l'immeuble : façades, toitures, structures, parties communes et logements.
Et à La Rochelle ?
Le centre historique de La Rochelle est protégé au titre des sites patrimoniaux remarquables. Le taux applicable, 22 % ou 30 %, dépend du document qui couvre précisément l'immeuble. Pour chaque opération Malraux, nous indiquons le taux, le montant des travaux éligibles et le calendrier dès que les autorisations sont obtenues.
Notre prochaine opération en loi Malraux est en préparation dans le centre historique. Vous pouvez demander à recevoir le dossier en avant-première.
À retenir
La loi Malraux est un outil puissant, mais c'est d'abord un investissement immobilier : l'emplacement, la qualité de la restauration et le loyer comptent autant que l'avantage fiscal. Faites valider votre situation par votre conseiller en gestion de patrimoine ou votre expert-comptable avant de vous engager.
Questions fréquentes
La réduction Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales ?
Non : la réduction d'impôt Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an. C'est ce qui la rend intéressante pour les foyers fortement imposés.
Peut-on habiter soi-même le logement ?
Non. Pour bénéficier de la réduction, le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans.
Le prix d'achat du logement compte-t-il dans la réduction ?
Non. Seul le montant des travaux de restauration est retenu, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Le prix du foncier, les frais de notaire et les intérêts d'emprunt n'entrent pas dans le calcul.
Article informatif, à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé : faites valider votre situation par un professionnel.
