En location nue, les travaux de rénovation d'un appartement ancien peuvent effacer vos loyers imposables et une partie de votre revenu global.
Comment ça marche
Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers, ajoutés à vos autres revenus et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Au régime réel, vous déduisez vos charges : travaux, taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt. Quand elles dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier.
Le déficit foncier suppose que vous payiez vous-même les travaux, après l'achat : il concerne donc nos appartements vendus à rafraîchir. Pour un appartement que nous rénovons avant la vente, ce sont la loi Malraux ou la location meublée (LMNP) qui s'appliquent.
- Les charges effacent d'abord les loyers de l'année.
- Le déficit restant, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- Ce plafond passe à 21 400 € pour la rénovation énergétique d'un logement classé E, F ou G qui atteint A à D, pour des travaux payés jusqu'au 31 décembre 2027.
- L'excédent se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Un exemple concret
Au Logis des Saintes-Claires, deux appartements classés E sont à rafraîchir : 45 000 € de travaux au rez-de-chaussée, 33 000 € au 3ᵉ étage. Loués nus, ils génèrent une économie d'impôt estimée entre 11 800 € et 19 200 € selon la tranche d'imposition, et plusieurs années de loyers non imposés. Pour profiter du plafond de 21 400 €, les travaux doivent faire passer l'appartement en classe D ou mieux : c'est pourquoi le remplacement des fenêtres est prévu.
Voir le détail par lot et par tranche d'imposition
Déficit foncier ou location meublée ?
Le déficit foncier n'existe qu'en location nue. En meublé, c'est l'amortissement du statut LMNP qui réduit l'impôt sur les loyers. Le déficit foncier convient à ceux qui sont fortement imposés et veulent réduire rapidement leurs impôts. La location meublée convient à ceux qui recherchent un loyer plus élevé, peu imposé pendant de longues années.
Barème et plafonds 2026. Informations générales, qui ne constituent pas un conseil fiscal ; validez votre situation avec votre expert-comptable.
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