Le déficit foncier est l'un des mécanismes les plus simples pour alléger ses impôts en investissant dans l'immobilier ancien. Il ne s'agit pas d'une niche fiscale : c'est l'application normale de l'impôt sur les revenus fonciers.
Le principe
Lorsque vous louez un logement nu et que vous êtes au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges que vous payez : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Si ces charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier.
Ce déficit, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Il réduit donc directement le revenu sur lequel vous êtes imposé. La part qui dépasse ce plafond, et celle qui vient des intérêts d'emprunt, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Un plafond doublé pour la rénovation énergétique
Le plafond passe à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé cette mesure pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
Les conditions à respecter
- louer le logement nu, et non meublé ;
- relever du régime réel d'imposition des revenus fonciers ;
- garder le logement en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit.
Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. En revanche, la rénovation d'un appartement ancien entre pleinement dans le dispositif.
Un exemple
Vous achetez un appartement à rafraîchir et engagez 33 000 € de travaux la première année. Vos loyers ne couvrent qu'une partie de cette somme : le déficit vient réduire votre revenu imposable dans la limite du plafond, et le solde s'impute sur vos loyers des années suivantes. Plus votre tranche d'imposition est élevée, plus l'économie est importante.
Sur chacune de nos opérations, nous chiffrons cette économie appartement par appartement, selon votre tranche d'imposition. Retrouvez les détails sur notre page consacrée au déficit foncier.
À retenir
Le déficit foncier convient aux investisseurs imposés à 30 % ou plus qui souhaitent louer nu à long terme. Les montants et les dates évoluent avec les lois de finances : faites toujours valider votre projet par votre conseiller ou votre expert-comptable.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler déficit foncier et location meublée ?
Non. Le déficit foncier concerne la location nue. Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (LMNP), avec d'autres règles.
Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?
Non. Les intérêts d'emprunt se déduisent des revenus fonciers, mais la part du déficit qui en provient ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le plafond de 21 400 € s'applique-t-il à tous les travaux ?
Non. Il concerne les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D, payées jusqu'au 31 décembre 2027. Pour les autres travaux, le plafond reste de 10 700 € par an.
Article informatif, à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé : faites valider votre situation par un professionnel.
