Rue des Saintes-Claires, La Rochelle. Quatre T2 dans une rue calme et très recherchée du centre-ville rochelais, à deux minutes de la place de Verdun.
Pourquoi cette adresse
La ville, le quartier, la rue, l'immeuble : ce sont eux qui font la valeur d'un bien, aujourd'hui comme dans dix ans.
La ville
La Rochelle est classée 6ᵉ ville de France où il fait bon vivre (palmarès 2025) et 6ᵉ ville préférée des étudiants. Elle gagne environ 3 500 habitants par an et se classe 3ᵉ ville moyenne la plus cyclable de France.
Le secteur
L'hypercentre historique, le secteur le plus recherché : place de Verdun, marché central, parc Charruyer et Vieux-Port à pied ; gare et aéroport à quelques minutes de bus depuis Verdun.
La rue
Une rue large et lumineuse, sans circulation dense, sans bus, sans bars ni commerces. Le calme d'une adresse résidentielle, à l'écart du carrefour de la rue Albert-Iᵉʳ.
L'immeuble
Trois appartements sur quatre sont traversants, avec vue dégagée sur les jardins à l'arrière. Quatre lots seulement, sans ascenseur ni espaces extérieurs à entretenir : des charges de copropriété faibles.
- 2 min à pied · Place de Verdun
- 3 min à pied · Marché central
- 3 min à pied · Parc Charruyer
- 6 min à pied · Vieux-Port
Temps de marche indicatifs depuis l'immeuble.
Des parties communes remises à neuf avant la vente
Un immeuble de caractère de trois étages, au cœur du centre historique, qui compte quatre appartements. Avant de les vendre, nous restaurons la façade, la cage d'escalier et les caves : vous achetez dans une copropriété en bon état, sans gros travaux à prévoir dans les parties communes. À l'intérieur, vous restez libre de rénover votre appartement comme vous l'entendez, et si vous le louez, ces travaux peuvent réduire vos impôts.
Les parties communes, à la charge de Sycambre
- Nettoyage de la façade en pierre, reprise des gonds et de certaines pierres
- Remplacement et mise en peinture des volets, peinture de la porte d'entrée et des garde-corps
- Peinture de la cage d'escalier, pose d'appliques et de porte-vélos
- Réhabilitation de la cave : quatre box de stockage, isolation du plancher bas du rez-de-chaussée
- Travaux réalisés sous assurance dommages-ouvrage
La toiture a été refaite il y a une dizaine d'années et vérifiée avant notre achat.
Quatre appartements, un par étage
Deux appartements en bon état, prêts à vivre. Deux sont à rafraîchir : vous les aménagez à votre goût, et les travaux peuvent réduire vos impôts.
Cliquez sur un étage pour ouvrir la fiche de l'appartement.
Prix honoraires d'agence inclus, à la charge du vendeur ; frais de notaire en sus. Loyers et rentabilités estimés.
Vous habitez loin ?
Visitez depuis chez vous, en direct
Nous parcourons l'appartement avec vous en vidéo, pièce par pièce : la lumière, la vue, l'escalier, les caves. Vous posez vos questions pendant la visite, comme si vous y étiez.
Le prix, comparé aux ventes du quartier
Dans le centre historique, un prix bas cache souvent un défaut : beaucoup de lots et de lourdes charges, un appartement sombre, un logement classé F ou G à rénover, ou une rue bruyante. Ici, c'est l'inverse : quatre lots seulement, des parties communes restaurées, des appartements lumineux et pour la plupart traversants, ouverts sur les jardins, deux d'entre eux déjà classés C, dans une rue calme. Ce sont toutes ces qualités réunies qui expliquent le prix.
Ventes récentes dans le secteur
| Adresse | Surface | Vente | Prix | Prix au m² | DPE |
|---|---|---|---|---|---|
| 12 rue des Saintes-Claires | 37 m² | mars 2025 | 201 500 € | 5 446 € | G |
| 7 rue Delayantgrande copropriété, charges élevées | 42 m² | janv. 2025 | 285 000 € | 6 786 € | E |
| 5 rue Delayantgrande copropriété, charges élevées | 66 m² | janv. 2024 | 425 000 € | 6 439 € | E |
| 31 rue des Saintes-Claires | 68 m² | nov. 2023 | 345 000 € | 5 074 € | G |
| 5 rue Delayantgrande copropriété, charges élevées | 94 m² | sept. 2023 | 742 477 € | 7 899 € | D |
| 1 rue des Saintes-Clairesangle rue Albert-Iᵉʳ, passante | 46 m² | juil. 2023 | 221 428 € | 4 814 € | F |
| 1 rue des Saintes-Clairesangle rue Albert-Iᵉʳ, passante | 41 m² | janv. 2023 | 236 500 € | 5 768 € | E |
| 12 rue des Saintes-Claires | 25 m² | oct. 2022 | 188 500 € | 7 540 € | E |
| 5 rue Delayantgrande copropriété, charges élevées | 40 m² | janv. 2022 | 225 800 € | 5 645 € | F |
| 15 rue des Saintes-Claires | 53 m² | avr. 2021 | 325 250 € | 6 137 € | — |
Y vivre, ou y investir
Les mêmes murs répondent à deux projets. Voici ce qui compte pour chacun.
Y vivre
- La place de Verdun à 2 minutes, le marché central à 3, le Vieux-Port à 6, sans voiture.
- Une rue calme, sans bus ni bars, mais large et lumineuse.
- Des appartements traversants, ouverts sur les jardins à l'arrière.
- Quatre voisins seulement, des charges faibles et des parties communes restaurées.
- Pour les lots à rafraîchir, vous l'aménagez à votre goût.
Investir
Dans un marché locatif très tendu, la stratégie retenue combine le bail mobilité (étudiants, actifs en mission) une grande partie de l'année et la location saisonnière le reste du temps, trois mois au plus, avec un taux d'occupation retenu de 70 %. Ce montage respecte le règlement de La Rochelle sur la location de courte durée.
- Coût de revient : prix honoraires inclus, frais de notaire (8 % du prix net vendeur) et travaux.
- Location : bail mobilité environ 9 mois, saisonnier 3 mois au plus à 70 % d'occupation.
- Rentabilité nette : après taxe foncière, charges de copropriété et 25 % de frais de conciergerie sur les revenus saisonniers.
- Budget annuel de l'immeuble estimé à 3 200 € : assurance, ménage deux fois par mois, syndic professionnel, électricité et eau des communs.
Simuler votre financement
Simulation indicative, hors travaux, assurance emprunteur, fiscalité et vacance locative. Elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en investissement.
Déficit foncier ou LMNP : le choix se fait lot par lot
Pour les deux lots à rénover loués nus, les travaux créent un déficit foncier. Économie d'impôt estimée selon votre tranche d'imposition, plafond majoré de 21 400 € pour une rénovation énergétique (DPE E à D ou mieux).
RDC · 45 000 € de travaux
| Tranche d'imposition | Sur le revenu global | Sur les revenus fonciers | Économie totale |
|---|---|---|---|
| 30 % | 6 650 € | 7 010 € | ≈ 13 700 € |
| 41 % | 9 085 € | 8 645 € | ≈ 17 700 € |
| 45 % | 9 970 € | 9 240 € | ≈ 19 200 € |
Loyers non imposés pendant environ 11 ans. Avec un crédit à 80 %, environ 9 700 € de report de déficit peuvent expirer : étaler les travaux sur deux ans ou augmenter l'apport l'évite.
R+3 · 33 000 € de travaux
| Tranche d'imposition | Sur le revenu global | Sur les revenus fonciers | Économie totale |
|---|---|---|---|
| 30 % | 6 420 € | 5 420 € | ≈ 11 800 € |
| 41 % | 8 775 € | 6 680 € | ≈ 15 450 € |
| 45 % | 9 630 € | 7 140 € | ≈ 16 770 € |
Loyers non imposés pendant environ 8 ans, report entièrement absorbé.
En location meublée (bail mobilité et saisonnier), c'est l'amortissement LMNP qui s'applique : les loyers sont peu ou pas imposés pendant de nombreuses années. Estimations fournies à titre indicatif, sur la base du barème 2026 ; elles ne constituent pas un conseil fiscal. Validez votre situation avec votre expert-comptable ou votre conseiller.
Location courte durée : le cadre à La Rochelle
La Rochelle est en zone tendue : la location de courte durée y est possible mais encadrée. La location mixte, bail longue durée puis saisonnier une partie de l'année, est la voie la plus accessible. C'est celle retenue ici.
Numéro d'enregistrement
Déclaration préalable sur declaloc.fr : le numéro est obligatoire pour publier une annonce.
Déclaration des nuitées
Chaque mois sur le site de la taxe de séjour de l'agglomération, même à zéro.
Location mixte
Autorisation temporaire d'un an, renouvelable. Louer d'abord au moins 9 mois à un étudiant ou 6 mois en bail mobilité, puis en meublé de tourisme le reste de l'année. Trois autorisations au plus par propriétaire.
Meublé de tourisme à l'année
Autorisation permanente. Dans les quartiers Centre-Ville, Minimes et Gabut, elle impose une compensation : créer un logement équivalent ou acheter des droits de commercialité.
Source : Agglomération de La Rochelle, règlement du 13 novembre 2025. Régime distinct pour une résidence principale (jusqu'à 120 jours par an).
Les prix comprennent-ils les honoraires ?
Oui. Les prix affichés s'entendent honoraires d'agence inclus, à la charge du vendeur. Les frais de notaire s'ajoutent.
Faut-il prévoir des travaux dans les parties communes ?
Non. Sycambre Patrimoine prend en charge la rénovation complète des communs : façade, volets, cage d'escalier et cave. La toiture a été remaniée il y a une dizaine d'années.
Quels lots demandent des travaux ?
Le rez-de-chaussée (environ 45 000 €) et le 3ᵉ étage (environ 33 000 €) sont à rénover. Le 1ᵉʳ et le 2ᵉ étage sont en bon état et ne demandent qu'une mise en décoration.
Peut-on y habiter en résidence principale ?
Bien sûr. Chaque appartement peut être acheté pour y vivre, au calme, à deux minutes à pied de la place de Verdun.
Peut-on louer en courte durée ?
Oui, en location mixte : un bail étudiant ou mobilité une grande partie de l'année, puis du saisonnier le reste du temps, avec une autorisation temporaire. La location touristique à l'année impose une compensation en centre-ville.
Les rénovations ouvrent-elles droit au déficit foncier ?
Pour les deux lots à rénover loués nus, oui. Selon votre tranche d'imposition, l'économie d'impôt estimée va d'environ 11 800 € à 19 200 €. En location meublée, c'est le statut LMNP qui s'applique.
Visuels de projection, plans et rendus à caractère indicatif et non contractuel. Surfaces approximatives, hors mesurage Carrez officiel. Prix honoraires d'agence inclus, à la charge du vendeur, frais de notaire en sus. Les estimations de travaux, de valeur locative, de rentabilité et de fiscalité sont fournies à titre indicatif ; elles ne constituent ni un devis, ni un conseil en investissement, fiscal ou financier.